Få styr på lejefastsættelse og lejeregulering i erhvervslejemål – sådan sikrer du en fair og lovlig erhvervslejekontrakt
Lejefastsættelse og efterfølgende lejeregulering udgør centrale elementer i enhver erhvervslejekontrakt, idet disse bestemmelser fastlægger det økonomiske grundlag for lejeforholdets beståen og udvikling. Ved indgåelse af en erhvervslejeaftale er parterne underlagt en vidtgående aftalefrihed, hvor erhvervslejeloven kun i begrænset omfang regulerer, hvordan lejen skal fastsættes. Det er dog et ufravigeligt princip, at lejen skal være rimelig i forhold til markedslejen, såfremt der ikke foreligger en specifik aftale herom, jf. lovens almindelige bestemmelser.
Ved aftalens indgåelse tager lejefastsættelsen som udgangspunkt afsæt i markedslejen, hvilket vil sige den leje, som tilsvarende lejemål i området vil kunne opnå under almindelige markedsvilkår. Denne vurdering afhænger i praksis af en række konkrete forhold, herunder lokalets beliggenhed, stand og størrelse. Moderne og nyrenoverede erhvervslokaler i attraktive områder vil således typisk kunne opnå en højere leje end ældre og mindre vedligeholdte lokaler. Derudover kan lejeaftalens løbetid og opsigelsesvilkår også få betydning, idet en lang uopsigelighedsperiode ofte vil blive kompenseret med en lavere leje, grundet udlejers sikkerhed for kontinuerlig indtjening.
Efter kontraktens indgåelse vil lejen typisk kunne reguleres løbende i overensstemmelse med de aftalte reguleringsmekanismer. Den mest anvendte metode er pristalsregulering, hvor lejen justeres i takt med udviklingen i et eksternt indeks, typisk Danmarks Statistiks forbrugerprisindeks (KPI). Reguleringen sker ofte årligt på en fast dato, og det aftales ofte, at reguleringen følger ændringen i KPI i sin helhed. For at imødekomme udsving i indekset kan der i aftalen indsættes bestemmelser om et reguleringsloft og -gulv, som sætter grænser for, hvor meget lejen kan stige eller falde i et givent år.
En anden udbredt reguleringsform er markedslejeregulering, hvor lejen justeres, så den bringes i overensstemmelse med den aktuelle markedsleje. I henhold til erhvervslejelovens § 13 kan en sådan regulering finde sted, hvis det udtrykkeligt er aftalt i kontrakten, eller hvis en af parterne kræver det. Reguleringen kan som udgangspunkt finde sted hvert fjerde år, medmindre andet følger af aftalen. Ønsker en part at gennemføre en regulering til markedslejen, skal dette meddeles skriftligt, og såfremt der opstår uenighed om lejeniveauet, vil sagen kunne afgøres ved syn og skøn, hvor uafhængige vurderingsmænd fastsætter lejen på baggrund af sammenlignelige lejemål.
Udover indeks- og markedslejeregulering ses det hyppigt, at lejen tillige kan justeres i takt med ændringer i ejendommens skatter og afgifter. I sådanne tilfælde fremgår det typisk af kontrakten, at udlejer er berettiget til at overvælte stigninger i ejendomsskatter og relaterede udgifter på lejeren. Det forudsætter, at kontrakten klart angiver, hvordan reguleringen skal finde sted, herunder hvilket omfang lejer skal dække, og hvornår reguleringen træder i kraft.
Et andet særligt tilfælde er såkaldte forbedringsforhøjelser, som kan komme på tale, når udlejer foretager væsentlige forbedringer af det lejede eller ejendommen. Forhøjelserne skal stå i rimeligt forhold til de faktiske forbedringsomkostninger og forudsætter, at forbedringen enten forøger ejendommens værdi eller dens anvendelighed for lejeren.
Lejeregulering er et område, hvor tvister mellem lejer og udlejer ikke er usædvanlige. En almindelig årsag til konflikt opstår, når parterne er uenige om, hvad der udgør markedsleje på tidspunktet for reguleringen. I sådanne tilfælde vil en uvildig vurdering, eksempelvis ved syn og skøn, være det mest anvendte redskab til tvistløsning. Det er dog afgørende, at parterne i deres aftale har taget højde for sådanne eventualiteter og klart har fastlagt proceduren for tvisteløsning. Ligeledes kan der opstå uoverensstemmelser, hvor lejen fejlagtigt er blevet reguleret forkert, eksempelvis på baggrund af forkerte indeksdata. Sådanne fejl kan i visse tilfælde korrigeres, hvis kontrakten indeholder klare bestemmelser om håndtering af reguleringsfejl.
Retspraksis har på flere områder præciseret centrale principper vedrørende lejefastsættelse og -regulering. Eksempelvis illustrerer dommen TBB2016.815, at en forkert angivelse af arealet i kontrakten ikke nødvendigvis udgør en mangel, der berettiger lejer til forholdsmæssigt afslag, såfremt lejer har haft mulighed for at besigtige det lejede. Ligeledes fremgår det af GD 2011.02 Ø, at lejer kan være forpligtet til at betale leje og genudlejningsomkostninger, selv ved forsøg på ophævelse, hvis der foreligger en uopsigelighedsperiode, hvilket understreger betydningen af klare aftaler om varighed og regulering.
For at sikre et balanceret og forudsigeligt lejeforhold anbefales det, at parterne i videst muligt omfang udformer lejekontrakten med præcise og klare bestemmelser om både lejefastsættelse og -regulering. Det er væsentligt, at det fremgår, hvilke reguleringsmekanismer der er gældende, og hvordan de skal anvendes. Ved markedslejeregulering bør der overvejes inddragelse af sagkyndig vurdering, mens det ved skatte- og afgiftsændringer bør være gennemsigtigt, hvordan disse overvæltes på lejer. En gennemtænkt kontrakt vil i høj grad bidrage til at reducere risikoen for fremtidige tvister.
Skulle der opstå uenigheder under lejeperioden, er det i mange tilfælde hensigtsmæssigt at søge professionel rådgivning med henblik på at sikre en løsning, der tilgodeser begge parters interesser og samtidig respekterer de gældende retsregler og principper i erhvervslejeretten.
