Guide til Vedligeholdelsesforpligtelser i Erhvervslejemål

Vedligeholdelsesforpligtelser er blandt de mest centrale forhold, som lejere og udlejere bør afklare, når der indgås en erhvervslejekontrakt. Uklare eller mangelfulde aftaler på dette område kan føre til tvister, uventede udgifter og i værste fald retslige konflikter. Denne juridiske gennemgang belyser, hvordan vedligeholdelsesansvaret typisk fordeles, hvordan domstolene har fortolket kontraktbestemmelser, og hvordan både lejer og udlejer bør forholde sig til forpligtelserne – fra løbende vedligeholdelse til istandsættelse ved fraflytning.

Ved indvendig vedligeholdelse er det almindelig praksis, at lejeren har ansvaret for at holde det lejede i god og brugbar stand. Det omfatter blandt andet vægge, lofter, gulve og visse tekniske installationer, alt afhængigt af kontraktens ordlyd. Lejerens vedligeholdelsespligt inkluderer som oftest mindre reparationer og udskiftninger, der relaterer sig til den daglige brug. Retspraksis har i flere tilfælde slået fast, at lejerens forpligtelser gælder gennem hele lejeperioden, selv i tilfælde hvor lejemålet måtte ophøre før tid. Et eksempel herpå er dommen GD 2011.02 Ø, hvor en lejer blev pålagt at betale for vedligeholdelse, selvom vedkommende uberettiget havde ophævet kontrakten.

Udvendig vedligeholdelse påhviler derimod normalt udlejeren. Det gælder eksempelvis facader, tag, ydermure og andre bygningsdele, som har betydning for ejendommens samlede funktion og fremtoning. Udlejeren har derudover pligt til at sikre, at bygningen overholder relevante vedtægter, hvilket illustreres af dommen GD 2006.07 Ø, hvor en udlejer blev pålagt erstatning som følge af manglende overholdelse af ejerforeningens regler. Selvom udvendig vedligeholdelse i praksis håndteres af udlejer, kan omkostninger hertil i visse tilfælde viderefaktureres til lejerne gennem fællesudgifter, hvilket bør fremgå tydeligt af kontrakten.

En væsentlig sondring i erhvervslejeretten er forskellen mellem løbende vedligeholdelse og egentlig fornyelse. Løbende vedligeholdelse, som består i reparationer og drift ved almindelig brug, er ofte lejers ansvar. Fornyelse, herunder større udskiftninger af bygningsdele eller tekniske systemer, som er nødvendige for bygningens fortsatte anvendelighed, er som udgangspunkt udlejers ansvar. Denne forskel er afgørende ved tvister, da det ofte er en strid om, hvorvidt der er tale om almindelig vedligeholdelse eller kapitaltung fornyelse.

Når et lejemål ophører, opstår der ofte spørgsmål om istandsættelse ved fraflytning. Lejemålet skal som udgangspunkt afleveres i samme stand som ved overtagelsen – med undtagelse af almindelig slid og ælde. Lejeren kan derfor være forpligtet til at male, rengøre og udbedre skader, der er opstået som følge af brugen. Har lejeren foretaget ændringer i lokalet, kan det ligeledes være påkrævet, at disse ændringer fjernes og lokalet retableres, medmindre andet er udtrykkeligt aftalt.

Fællesarealer såsom trappeopgange, elevatorer, parkeringspladser og udendørsarealer er som udgangspunkt udlejers ansvar. Den daglige vedligeholdelse og rengøring af disse områder administreres typisk af udlejer, mens udgifterne fordeles blandt lejerne via fællesudgifter. Det er dog væsentligt, at omfanget og typen af udgifter fremgår af kontrakten, så lejeren på forhånd kender sit bidrag.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at erhvervslejeloven i høj grad er deklaratorisk, hvilket betyder, at parterne i vidt omfang kan aftale sig ud af lovens standardbestemmelser. For så vidt angår vedligeholdelse, betyder det, at lejer og udlejer har betydelig aftalefrihed til at fordele forpligtelserne, som de finder hensigtsmæssigt. Aftalefriheden forudsætter dog klar og præcis formulering i kontrakten, hvilket retspraksis også understreger. Dommen GD 2015.67 V, hvor en bilforhandler opnåede godtgørelse for tabt goodwill som følge af manglende vedligeholdelse, illustrerer tydeligt konsekvensen af uklar eller utilstrækkelig aftale.

For at undgå fremtidige konflikter bør vedligeholdelsespligter beskrives klart og udtømmende i lejekontrakten. Det gælder både for det indvendige og udvendige areal, tekniske installationer og fællesfaciliteter, ligesom der bør tages stilling til, hvordan eventuelle forbedringer, fornyelser og fraflytning skal håndteres. Klare kontraktbestemmelser er det bedste værn mod misforståelser og retslige tvister.